タイ不動産投資に手を出してはいけない証拠。
タイ不動産投資に手を出してはいけない証拠。
今日 ヤフーを何気なくみてきたグーグルでタイのコンドミニアムの広告が目に付いた。
「まだこんなの売ってるんだ！！！」と驚きの目で見ていた。
私はお客様に対して海外不動産を買うことを絶対反対はしない。
自分自身 マニラに1つコンドミニアムをもっているし、賃貸ではない自己所有である安心感は小さくない。
自分のコンドに帰ってくると「我が家に戻ってきた」という気持ちを強く感じる。
これを買っておいてよかったなと思っている。
それはあくまで私が「フィリピンに住んでいるから」である。
タイでエアービーアンドビーやアゴダで馴染みのホテル、コンドミニアムに泊まるのとはかなり感覚が違う。
これはあくまで「自己居住」のためである。
投資としては、全くお勧めしない。
例えば10億円の資産があってそのうちの数千万円投資するなら、ありかもしれない。
1億円以下の資産の方が、「投資として」つまり「お金儲けのために」海外不動産を買うことはお勧めしない。
それなら同額をその国の一番大きな銀行に口座を開設し、その国の通貨で定期預金、普通預金にしておいた方がよい。
タイの不動産投資が超供給過剰である証拠を今日は書きたい。
タイはフィリピンとは違ってインターネットでの再販売が一般化している。
下記のコンドミニアムはＩＤＥＯ ＭＯＢＩ ＲＡＭＡ９というハイエンドのコンドミニアム。
2014年に完成している。
私もエアービアンドビーで1週間宿泊した。
スタジオタイプは21㎡と非常に狭いが、高級な雰囲気でジムと図書室が完備されて非常に快適な一週間であった。
ローカルの居住者もそれなりにいた。
その再販売の情報が下記の様。
700室のうち3分の１以上がいまだに売りに出ている。
半分以上がテナントを募集している。
この状態はこの1年、ほとんど動いていない。
実は昨年から、私はここを借りようか、場合によっては買おうかと思ってしばしばサイトをチェックしていた。
このＩＤＥＯ ＭＯＢＩ ＲＡＭＡ９はＲＡＭＡ９という地下鉄から徒歩2分程度の駅から非常に近い物件。
1階に24時間営業のイオンがある。
それでもこの状態なのだ。1平方メートル16万バーツと価格は上がっているとこのサイトでは書かれているが、ほんのわずかな再販売の実績に基づいて出された資料だろう。
そもそも売れなければ意味はない。
まあ損切覚悟で1平方メートル10万バーツ程度で出せば、売れることもあるだろう。
投資としては意味はない。というか手間暇かけて損をするので、仮に損切できたとしてもマイナスでしかない。
ＲＡＭＡ９は人気のアソークから地下鉄でたった2駅。
すいていればタクシーで5分のロケーションだ。
ただ、本当にハイエンドな地域では利益を載せて再販売できているという情報も一部にはある
日本はお金持ち優先の国？貧乏人にやさしい国？
日本はお金持ち優先の国？貧乏人にやさしい国？
本日のニュースで高額給与所得者の給与所得控除の減額が検討されている
また基礎控除の拡充が検討されていると報道された。
サラリーマンは、その給与を得るために、背広や靴を買っても原則経費には認められない。
自営業者に比べて不公平ということで、サラリーマンは収入に応じて給与所得控除が認められている。
給与が一定レベルを超えたら、その収入を得るために必要な経費（給与所得控除）はかわらないだろうという理屈で、ある程度以上で給与所得控除は頭打ちになる。
今回はこの給与所得控除の額を220万円から引き下げて実質、高額給与所得者に対して増税。
基礎控除拡充の恩恵は課税所得のある全員が受けるが、その減税インパクトは中所得者から（所得税を払っている）低額所得者の方が大きい。中所得者－（所得税を払う程度の）低所得者にとっては減税の方向だ。
今回のことだけは、金持ちから税金を集めて、そうでない一般の人にその余剰を配分する方向の政策である。
日本ことを「貧しい人にやさしい社会」という人もいる。
例えば生活保護法、およびそれを施行する様々な細則はおそらくそうだろう。
過去どんなに税金を滞納していようと、どんなにいい加減な生活をしていようと、
今現在が規定にある「貧困」にあれば、行政は生活保護の申請を認めざるをえない。
水際作戦の追い返しはあってもNPOや弁護士などの知識がある人がついてくれば、拒否することはできない。
法律で明確に規定されている。
また相続税の控除額の引き下げが行われ、実質、お金持ちへの増税がされている。
一方で3％－5％－8％と上がってきた消費税は対象となる消費が総所得に占める割合が高い低所得者－中所得者に相対的には負担が重い。
高額所得者にとっては恩恵ある消費税である。
今は、皆慣れてしまって、そんなことを考える人もいないだろうが。
私は日本の現政府、現在の官僚組織が「金持ち優先」だとは言い切れない。
官僚組織の多くの人が「日本の将来」を考えて、適切な負担は富裕層をするべきだと考えているだろう。（ただし、自分の出世が第1で、世のため人のための思考は第2だと思うが）
私なりの定義をすれば今の日本の方向、政策は
「短期的な企業の利益、競争力強化が第一優先の政策の国」とでもなるだろう。
安倍首相だって、歴代自民党の総裁だって、みな「国民のために」とは一応思っているだろう。
ただそのためには、「競争力を上げて、収益を上げて、その結果、国民が潤う」ことが第一。
その過程の中で、（短期的な）競争力をそぐことにつながりかねない政策には及び腰になる。
そして多くの一般大衆が恩恵を受けるのはいつも先延ばしになっていく。
（上位10％程度の成功者はよりお金持ちになるが）
雇用の安定化（正社員化や契約社員の首を切りにくくすること）とか、労働時間の短縮とは口ではいうけれど、
あくまで労使の創意工夫の中で、会社の収益を圧迫しないように、競争力を落とさない範囲でのことだ。
この20年で国民の平均所得は約20％減少した。
一方で企業の内部留保は膨大な額に膨れ上がった。
本来は資本主義の中での競争力とは、働くものが適切に体を休め、子供を作り、能力さえあれば、（経済負担関係なく）高度教育を受けることだ。
例えば、前回私が述べたような残業代の100％強制支給など。
長期的に見れば、日本という資本主義社会が健全に発展していくためには、優秀な労働力を再生産するためには、企業の収益の一部を強制的に労働者に配分していくしかない。
実は日本の高度経済成長とその後の成長の一つの理由は、一億総中流などと呼ばれた日本を作りあがた背景には、収益の一部を労働者にきちんと還元する仕組みが機能していたためだと思う。
しかし、そんな政策を現在の政権党が自ら率先して行うことはないだろう。
目先の競争力、目先の収益を圧迫することには、強い抵抗が起きるだろう。
まあ私個人に限って言えば、私は日本がどの方向に行こうとニュートラル。
ごく一部のお金持ちが増えて、私のお客様になってくれば、私にとっては得になるだけなのだが。
あるタイ不動産投資の成れの果て
あるタイ不動産投資の成れの果て
友人がアユタヤの不動産投資の後始末で悩んでいる。
事の起こりはこんな感じ。
2011年～12年にかけて、ある投資グループでタイの北部、アユタヤのコンドミニアムが大々的に売り出された。
「日系の工場が数多く進出し、賃貸需要がひっ迫しているアユタヤに大きな投資チャンスがある」「博覧会の招致も計画」という触込み。
たしか総額200万バーツ～250万バーツくらいの投資だったと思う。
実は、この話について私は間接的に聞いていた。
私の第1感想は「アユタヤの工場で働く日本人はそれなりの高級取なのだから、仮にこのコンドが完成したとしても、日系レストランやカラオケのないこんなところに住むわけがない。バンコクからバスなり車で通勤する」というものだった。
このアユタヤ不動産には途中でケチが付く。
一部の物件が所有権ではなく、借地権であることが判明。
仲介者が、「完成後にしばらくして、一定の条件を満たさなければ、買い戻す特約をつけてもらいました」とこれまた、大々的に宣伝をしていた。
私の第2感想「大手でもなんでもない民間会社の買い戻し特約なんて、何の役に立つのか」
月日はながれ、物件は無事に完成した。
完成後2‐3年経過も入居者は10％以下 テナントビルは1つも契約がないという悲惨な状況。
物件を売った日系会社は途中までは「予定より早めに買い戻しを計画しています。希望者は名乗り出てください」というアンケートを実施していたこともあったようだ。
そして昨年くらいから、何らかの問題が起こり、
施工業者、日系の売主と ある弁護士グループが対立。法廷闘争に発展する。
（この対立の原因を私は知らない）
つい最近、この弁護士グループが裁判所の判決を取り、物件の所有権および占有権が弁護士グループにあることを宣言し、施工業者は警備員を含めて追い出された。
一応、弁護士グループは日本人向けには味方であるような姿勢を見せている。
また日本人投資家のうち所有権をもつはずの人々の権利が売主の日系会社によって登記されていないことも判明している。
お金を払っている人たちの所有権、借地権はどうなるのか。
まだ方針も提示されていないようだ。
少なくとも買い戻し特約を弁護士サイドが守る義務はない。
一説には、買い戻し特約の実行がせまられないように（どちらにせよそんなお金はないので）、法廷闘争をでっちあげまたは、芝居を打っているといううわさも流れている。
時々ネットでは「半分で良いから、叩き売りたい」という声もあがっている。
稼働率10％以下の全く見通しのないアユタヤ不動産を一体だれが買うのだろうか。
放棄全損か、自分が住むかしか選択肢はないと思う。
今から可能な海外法人の銀行口座。
今から可能な海外法人の銀行口座。
先日、オフショア法人の銀行口座開設はほぼ不可能と書いた。
今からでも開設可能な海外法人の銀行口座があるにはある。
それが香港法人（とその銀行口座） マカオ法人（とその銀行口座）である。
いずれも必ずしもオーナーである日本人が香港やマカオの投資ビザ、労働ビザを持っている必要はない。
その代わりに求められることがある。
一言で言えば
「法人の実態があること」である。
以前は両方ともレンタルオフィスを月に数千円出して名義だけ借りることで要件を満たせた。
現在は、これは不可能。
通常のオフィスを借りることが必要だ。
その他のデメリット
香港法人は一般的には会計の費用が高い。
また領収書の中身も「この経費がこの事業を行うために本当に必要な経費なのか」とチェックを受ける。
非常に大雑把な言い方だが、口座を開設し、1年目できちんと会計決算を終えるまでに維持費用だけで100万円～150万円はかかる。
ただ口座だけ作ってそこに資金を入れておく、隠しておくということはかなり難しいし、どこかでほころびが出る。
確かに日本に比べて法人税は安いが、日本には公式非公式に所得を圧迫する方法がいろいろある。
キチンと法人活動を行い低い法人税率で納税したとしても、数千万円程度の所得ならば、手間暇も含めて香港法人銀行口座開設は割りが合わない。
マカオ法人を開設してその銀行口座を開くことは現在でもぎりぎり可能である。
ただ、この場合も実際のオフィスの賃貸借契約や電気代なのどの公共料金、従業員（マカオ人）の納税証明などが求められる。
随時当局から「お知らせ」的なものがきて、それに適切に対応をしないと口座凍結、最悪口座閉鎖の恐れがある。
また法人設立＋口座開設費用はこの数年で2倍近くになっている。
ただ、マカオ法人については、まだ会計の縛りが弱く、活用の方法がないわけではない。
もしどうしても興味がある方は問合せをしてほしい。
最低でも該当する売り上げが5000万円程度はないとやはり、割には合わないとは思う。
新しくなった吉野家で感じたこと。
新しくなった吉野家で感じたこと。
先日、日本で行きつけのラーメンチェーン店に行く途中、
吉野家の前を通った。
50を超えた独身男にとってファーストフード店は大変重宝するもの。
ただ吉野家だけは、成田空港の吉野家での朝食セットを除いて、あまり行くことがなかった。
味は悪くないけれど、品ぞろえが少なく飽きてしまった感じだった。
今回 久しぶりに入店してびっくり。
すき焼きセットを頼む。
これで650円。
フィリピンペソにしたら、300ペソ。
これを知り合いのフィリピーナに写真を送ったら、「おいしそう。これで300ペソ！安い」という声ばかり。
いつも書くようにフィリピンでおいしいものを見つけるのは一苦労。
日本料理店はそれなりにあるけれど？？？という店も少なくない。
非常に大雑把に言わせてもらうと同じクオリティのものを求めるなら、日本の2倍の料金を出す必要があると思っていると、大きな外れはないように思う。
私はマニラでは基本一人で行動し、お客様のアテンド以外は、ほとんど日本人と交流することはない。
先日、めずらしくある方からお声がかかり、2人である日本料理店へ。
すき焼き単体だけで450ペソ（少々量がちがうが）。
ご飯と卵を入れれば600ペソくらいになる。
お勧めの店のおすすめ料理でもあり、「この値段でこれはおいしいですね」という感じをもった。
フィリピンで、450ペソで おいしいすき焼きが食べられたらそれは「かなり安い」ことになる。
ところが、（少々量はちがうけれど）、ほぼ同レベルのものが日本国内では半額で食べられる。
海外移住に興味を持つ皆様、
やはり食事は日本で暮らすのが最高ですよ。
私のビジネス＆ビジネススタイル。
私のビジネス＆ビジネススタイル。
私は、今現在積極的に、お客様を募集していない。
何を一体売っているのか、どういう情報をもっているのかは改めて今日のブログで説明するつもりはない。
もし興味があったら、過去のブログの行間から読み取ってほしい。
昨年1年間、お会いした方、ビジネスにつながった方は正直、両手になるかならないかくらいだと思う。
投資的な要素は強い話だが、今のところお客様に一切損はさせていない。
1回だけ話をして、お付き合いにつながらなかった方もみえる。
それはそれで構わない。
皆さんのスタイルだ。
ただ2度3度、クレクレ星人のような方はご容赦願いたい。
私の持っているものは、強く営業していくようなものではない。
数少ない出会いの中には、驚くような出会いがある。
驚くような出会いに発展することがある。
残念ながら、その内容をここで書くことはできない。
ただ私と私のパートナーたちは、それに備える。
結果は約8か月くらい先にでる。
その時に、どれくらいチャンスをものにできたか。結果だけブログで報告しようと思う。
フィリピンの観光資源 その２
フィリピンの観光資源 その２
マニラおよびマカティにはバンコクに比べて大した観光資源があるわけではないと前々回ご説明した。
食べるもの、文化、芸術、アトラクション、工芸品など豊富な観光資源を持つバンコクとは比べ物にならない。
そんな中で一部の壮年男性に人気があるのが、フィリピンカラオケ。
過去３か月に私のお客様、パートナーがあいつでフィリピンにらっしゃった。
きれいな女性がいるカラオケにつれていってほしいとご要望を受けた
お二人とも仕事で英語を使うわけではなく、本当に片言程度。
それでも２か月が経過した今でも、毎日にようにカラオケで知り合った女性からラインがきている。
「次いつ行こうかな」「だまされてもいいかなあ」「こんな生活を毎日できたらなあ」そんな声が聞こえてくる。
独断と偏見に基づくフィリピンカラオケの魅力をまとめてみよう。一部バンコクと比較。
その１
英語なので多くの日本人は片言でもコミュニケーションができる。
何回も通っているとだんだん、英語もできるようになってくる。
こんな状態でオンライン英会話など始めるとたぶん（一定レベルまでなら）上達が早いのでは。
私はできないが、ベテラン日本人の皆さんは英語はともかく、現地語（タガログ語）をマスターされてしまう。
タガログは聞いた話だと、さほど文法や発音に厳しくなく、単語を並べていうだけで、そこそこ会話ができるようだ。
タイ語メインのタイとはここが大きく違う。
一部タイには日本語で通じる場所もあるが、その日本語能力はごくごくベーシックなもので、あまりコミュニケーションで楽しむことはむずかしい。
その２
バーファイン（いわゆる売春のシステム）は基本的にない。
日本人旅行者のかなりの部分の人は「今日 ホテルに来る？」「明日同伴、前にホテルに休憩しようか」と女性を口説くが、１－２回で成功する人はまずいない。
「本当に恋人にならいいけれど」「私はそんな女じゃない」
そう言う返事が返ってくる。
そう簡単に手に入らないからこそ、のめり込む人たちがいる。
タイのカラオケは一部の高級店を除いて基本的にはバーファイン（売春）がシステムに入っている店が多い。
その３
美人もそれなりにいる。
一般のフィリピン人は小太りの女性が多い。
現地の言葉ではチョビーと言われるが、ここに差別的な響きはあまりない。
以前も書いたがフィリピン人にとって女性が太っているのはデメリットではない。
ただフィリピンカラオケのオーナーは実質日本人が多い。
（中国系、韓国系もいるがまだ少数。最近はフィリピン人オーナーも増えてきている）
日本人、韓国人（ほぼ日本人と好みが似ている）の好みを十分に知り尽くしたオーナーたちは、たくさんの応募の中から、日本人の好みに合う子を採用していく。
一番高級なところなら、半分以上がモデルエージェントからの派遣で、「うそでしょう！？！」みたい美女ばかりというところもある。
そして一番高級といっても１セット（９０分）１万円もしない。
その４
フィリピーナはもともとの気質もあるのかもしれないが、わざとらしくなく、フレンドリー。本当に喜んだり、楽しんだりしているように見える。
そんな子たちが「あなたは特別」「また会いたい」など簡単な英語で言われてしまうと、なにか自分が特別な存在になれたかのような錯覚を感じてしまう。
私は日本でそういう店に行ったことはほとんどないのだが。
サラリーマンの時、朝出勤するとき、繁華街にあった私の会社の路上には、キャバクラの名刺とメッセージカードが大量に落ちていた。
可愛い絵文字を入れたメッセージ。
お客さんは、そんなメッセージをみて、「どうせ単なる営業メッセージだよな」としか思えなかったのだろう。
そういえば、フィリピンの繁華街で女の子メッセージや電話番号の書かれたカードが落ちているのを私は見たことはない。
