あまりにも役にたたないテレフォン人生相談（住宅ローン）。吉村が代わってお答えします。その２
あまりにも役にたたないテレフォン人生相談（住宅ローン）。吉村が代わってお答えします。その２
【人生相談】加藤諦三：相談者45才男性、「住宅ローンが返済できない。」【高中正彦・弁護士】
昨日の続きです。
職を失い住宅ローンを払えなくなって困っている相談者への弁護士の回答があまりに役に立たないので、勝手に私がアドバイスします。昨日の続きです。
このブログの内容
１ テレフォン相談の内容
２ 番組内の弁護士の回答。
３ 吉村のアドバイス3本柱
柱その１ 所有権を失うことは覚悟する。
柱その２ ある程度プライドが傷つくのは覚悟する。
柱その３ 何が大切なのかを再確認する。
４ 具体的手順のアドバイス
手順１ 銀行との交渉
手順２ 競売開始決定通知書の前後
手順３ 落札後
（以上 前日投稿済）
５ 新所有者との交渉
その１ 新所有者が自己所有のために落札した場合
その２ 新所有者が投資のために落札した場合
６ 競売後の銀行への残債への対応
対応１ 長期少額返済する場合
（以上 本日投稿）（以下は明日以降投稿予定）
対応２ 自己破産する場合
７ ウルトラQが可能な場合もある。
８ ローンが返せなくなって競売になったということをどう考えるのか。
（昨日の続き）
５ 新所有者との交渉
さて落札された後にしばらくすると新所有者が家に訪ねてきます。
その時には、新所有者がこの家を購入した動機によって相談者の対応は変わってきます。
その１ 新所有者が自己所有のために落札した場合
やはり引き渡しはしなければならないでしょう。
ただ、新所有者が旧所有者の荷物を勝手に持ち出したり、勝手に業者を雇って荷物を外に出したりは日本の法律ではできません。
競売落札とは別に裁判所に訴えて引渡命令という判決（債務名義）をとって初めて、相談者をその意思や承諾に関係なく追い出すことができるようになります。
それ以前に、新所有者に丁寧に、誠実に
「落札された以上、きちんと立ち退きをする必要があることはわかっている」
「現状の経済状態では引っ越し費用さえ用意できない状態であること」
「ある程度の引っ越し費用の援助をいただければ、〇月〇日までにきちんと退去する」
等の話し合いをしてください。
新所有者も裁判に訴えて債務名義をとって追い出すことは手間も時間も費用もかかることは承知している場合が多いです。
ある程度の費用で「この人はきちんと出ていってくれるな」と理解してもらえれば、20万円程度の引っ越し費用は出してくれる可能性は高いと思います。
その２ 新所有者が投資のために落札した場合
この場合は、ダメもとで一つ交渉してみる余地があります。
「毎月〇〇円家賃をはらいます。住み続けさせていただけませんか」
と交渉するのです。
この時点で奥さんの収入15万円にプラスして相談者自身が長期のアルバイトでもできるようになり、10万円でも収入が見込めれば、新所有者も考えてくれる余地はあります。
新所有者はこの物件を貸し出して、お金儲けをしたいのです。
立ち退いた後にそれなりに修繕をして、賃貸紹介会社に依頼をして広告料を払って新しいテナントを見つける必要があります。
それなりに時間も費用もかかります。
現状のまま追加補修費もなく、広告料もなく、貸し出せて、相談者の収入からみてきちんと家賃が払ってもらえそうなら、承諾してくれる可能性もあります。
なおこのときに相談者の立場から注意すべきことがあります。
家賃設定を収入状況から高く見積もって申し出ては、はだめです。
相談者は13万円の住宅ローンが払えず破たんしたのです。
残念ながら、45歳で1年 アルバイト期間を除いて無職だった相談者がこれから毎月30万円取れる正社員になれる可能性はあまり高くありません。
厳しめに言いますが、奥様の収入15万円、相談者がアルバイト10万円の中で、賃貸住宅に移った時と同程度の負担金額を申し出てみましょう。
今回競売にかかった住宅は8年前に3500万円で相談者が購入したとのことです。
仮に現在の市場価格が2000万円だったとしましょう。
ロケーションの情報が全くないので、落札金額と市場価格の差がどれほどでるかは想定できません。
一般的には、落札価格は市場価格の3割減と言われていますが、3大都市圏やそこに通勤可能地域ならその差は小さくなります。
仮に市場価格2000万円のものが、一般的な落札価格（3割引）1400万円で落札されたとしましょう。
落札者（新所有者＝投資家）はこの落札価格のほかに印紙税等をいくらか負担しますが、名義変更をするまでには、そのほかに特段の負担はありません。
仮定として
相談者が世帯として25万円の収入があり、家賃６万円の負担を申し出したとします。
６万円×12か月＝７２万円。
投資家としたら1400万円で所有権を得て、修繕費などの追加負担なく、1年72万円の収入をえることができます。
72万円/1400万円
グロスの利回り5.1％です。
この仮定の数字では普通の投資家は、承諾してくれる可能性は低いとは思います。
ただ、交渉してみることはタダです。
ダメもとで提案してみる価値はあります。
落札価格がもっと安くなり、グロス利回りが10％を超えるようになってくれば、受けてくれる可能性は高まってきます。
くれぐれもいいますが、自分から申し出る家賃を自分の収入（見込）を超えて、高く申出はされないでください。
もし新所有者が「そんなに安く貸すことはできない」とか「住宅ローンで破たんした人は信用できない」とかで、拒否されたら、素直にそれを受け入れましょう。
その場合は、その1と同じように、丁寧に誠実にお話しして引越代程度の負担をお願いしてみましょう。
６ 競売後の銀行への残債への対応
仮定として
残債 2500万円
市場価格2000万円
落札価格1400万円 とします。
借金の残額は2500万円－1400万円＝1100万円になります。
テレフォン人生相談の中ではこの残りの借金の金額が少ないほど良いような発言がありますが、正直 全くナンセンスな回答と思います。
どちらにせよ1100万円もの借金を今、現在、無職の45歳の男性がまともに返していけるわけはないのです。
そんなことは銀行またはその債権を代位したローン保証会社も十分承知しています。
最初の交渉の切り口では銀行またはローン保証会社は
「1100万円の借金が残っています。これはきちんと返済していただく必要がございます。13万円は無理でも5万円ずつとか返済お願いできませんか」
「ご親類、ご友人に保証人になってもらえませんか」と言ってくると思います。
銀行またはローン保証会社の担当者には丁寧に対応する必要はありますが、その申し出を受ける必要は全くありません。
相談者が取れる対応は２つあります。
対応１ 長期少額返済する場合
相談者は住宅ローンが払えず破たんしたのです。
もう担保は何もありません。
この時点で相談者が無職または月10万円程度のアルバイトなら、銀行またはローン保証会社の担当者も、5万円返済とか最初に切り出すとしても、
「まあダメもとで言ってみよう」
「もし保証人でもつけてくれたらラッキー」
みたいなつもりでいっているのです。
銀行はすでに保証会社から、全額の補てんを受けていますので実質の損はありません。
保証会社がその分を負担しているのですが、保証会社も事故率を計算して保険料をとっているのです。
会社全体として損はないようになっているのです。
（もし保証会社が全体として損をしているなら、それはその会社の事業見通しが間違っていたのであって、目の前の相談者に主要な責任があるとは言えないです）
ただ不良債権化（6か月支払いがない）のは困るので、少額でも支払いをしてくれれば最終的にはOKと言ってくれる場合が多いです。
それこそ「月に5000円。これが現在の生活からみて限界です」と丁寧に誠実に説明すれば受けてくれる可能性は高いと思います。
まれに強気の銀行員、保証会社職員がいたとしたら、この部分だけの相談を法律の専門機関に相談してみましょう。
法テラス
などに相談してみてください。初回相談料ゼロ。
ほとんどの弁護士が「少額返済の交渉」を受けてくれると思います。
費用もごく少額（数万円。後からの分割払いも可能）で受けてくれます。
まれにいる強気な銀行員も弁護士が正式に受任して話し合いに出てくれば、少額返済を受けざるを得ないと思います。
ただ私はこの「対応１」はあまりお勧めしません。
（続きは明日）
ブログ村に参加しました。
面白いと思ったらワンクリックお願いします。
